Themen in diesem Artikel:
- Direkte und indirekte Investitionsmöglichkeiten: Verstehe den Unterschied zwischen dem Kauf von Wohneigentum und Investitionen über Fonds, Aktien oder REITs.
- Selbstgenutztes Eigenheim: Erfahre, welche Kosten beim Immobilienkauf anfallen und warum es mehr als eine reine Kapitalanlage ist.
- Vor- und Nachteile des Eigenheims: Entdecke die Sicherheit und Freiheit von Wohneigentum sowie die finanziellen Risiken und eingeschränkte Flexibilität.
- Vermietete Eigentumswohnung: Lerne die Besonderheiten der Renditerechnung und steuerlichen Vorteile bei vermieteten Immobilien kennen.
- Chancen und Risiken der Vermietung: Verstehe die Mieteinnahmen als Vorteil und die Herausforderungen bei der Verwaltung von Mietobjekten.
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Immobilien gelten als Betongold und versprechen Sicherheit sowie Wertsteigerung. Doch lohnt sich der Kauf einer Immobilie wirklich als Geldanlage? Die Antwort hängt stark davon ab, ob du selbst darin wohnen oder die Immobilie vermieten möchtest. Beide Varianten bringen unterschiedliche finanzielle Aspekte, Freiheiten und Verpflichtungen mit sich. Während das selbstgenutzte Eigenheim vor allem Wohnkomfort und gestalterische Freiheit bietet, steht bei der vermieteten Eigentumswohnung die Rendite im Vordergrund.
Bevor du in Immobilien investierst, solltest du die verschiedenen Möglichkeiten kennen und verstehen, welche Kosten auf dich zukommen. Neben dem reinen Kaufpreis fallen erhebliche Nebenkosten an – von der Grunderwerbssteuer über Maklergebühren bis zu Notarkosten. Auch die Finanzierung spielt eine zentrale Rolle, denn die meisten Banken verlangen einen gewissen Eigenkapitalanteil. Gleichzeitig bieten Immobilien als Sachwertinvestment Schutz vor Inflation und können langfristig an Wert gewinnen.
Direkt oder indirekt in Immobilien investieren
Immobilien zählen zu den Sachwertinvestments, ähnlich wie Aktien oder physische Edelmetalle wie Goldbarren. Der Begriff Betongold verdeutlicht die Wertbeständigkeit dieser Anlageklasse. Du hast grundsätzlich zwei Wege, um in Immobilien zu investieren: direkt oder indirekt.
Bei der direkten Investition kaufst du eine konkrete Immobilie. Das kann ein Haus sein, in dem du selbst wohnen möchtest, oder eine Eigentumswohnung, die du vermietest. Du bist Eigentümer:in und trägst alle Rechte und Pflichten, die damit verbunden sind. Diese Form des Investierens erfordert in der Regel einen höheren Kapitaleinsatz und mehr persönliches Engagement.
Die indirekte Variante funktioniert über Finanzprodukte wie Immobilienfonds, Immobilienaktien oder REITs – Real Estate Investment Trusts. REITs sind eine besondere Form von Immobilien-Aktiengesellschaften, die es dir ermöglichen, mit kleineren Beträgen am Immobilienmarkt teilzuhaben. Dieser Artikel konzentriert sich auf das direkte Investieren in Wohneigentum und beleuchtet die damit verbundenen Vor- und Nachteile ausführlich.
💡 Tipp
Prüfe vor dem Immobilienkauf immer beide Optionen: REITs und Immobilienfonds bieten oft eine bessere Risikostreuung und erfordern weniger Startkapital. Mit nur wenigen tausend Euro kannst du bereits diversifiziert in verschiedene Immobilienprojekte investieren, anstatt alles auf eine einzelne Immobilie zu setzen.
Direktes Investieren in Wohnimmobilien
Der Traum vom Eigenheim bleibt für viele Menschen bestehen, obwohl die Immobilienpreise in Deutschland in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen sind. Doch der Kauf eines Eigenheims unterscheidet sich grundlegend von einer klassischen Kapitalanlage. Im Vordergrund stehen meist Wohnkomfort, gestalterische Freiheiten und der Wunsch nach Eigentum – nicht primär die Rendite.
Bei einer klassischen Kapitalanlage würdest du alle Kosten genau analysieren und am Ende der Kreditlaufzeit berechnen, wie viel Rendite erwirtschaftet wurde. Bei Immobilien gestaltet sich diese Rechnung komplexer. Die Kaufnebenkosten fallen deutlich höher aus als bei anderen Anlageklassen wie Aktien, Anleihen, Investmentfonds oder ETFs. Zum eigentlichen Kaufpreis addieren sich mehrere Kostenpunkte, die du von Anfang an einkalkulieren musst.
📌 Gut zu wissen
Die Kaufnebenkosten können je nach Bundesland zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Bei einer 400.000 Euro Immobilie bedeutet das zusätzliche Kosten von 40.000 bis 60.000 Euro, die du entweder aus Eigenkapital stemmen oder mitfinanzieren musst. Diese Kosten erhältst du beim Verkauf nicht zurück.
Die Grunderwerbssteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen Kosten für Immobilienmakler:innen sowie für den Grundbucheintrag durch Notar:innen. Die Notarkosten belaufen sich auf etwa 1,5 bis 2 Prozent der Kaufsumme. Wer sein Eigenheim über einen Bausparvertrag finanziert, muss zusätzliche Abschlusskosten für dieses Finanzprodukt berücksichtigen.
Auch die Kosten für einen Immobilienkredit und die laufenden Instandhaltungskosten gehören zur Gesamtrechnung. Die meisten Banken genehmigen die Finanzierung eines Eigenheims zur Selbstnutzung nur, wenn du einen gewissen Eigenkapitalanteil vorweisen kannst. Dieses Eigenkapital kann aus Barvermögen, Spareinlagen oder Depots stammen – Geld, das du alternativ in andere Geldanlagen investieren könntest.
Vor- und Nachteile des selbstgenutzten Eigenheims
Eine eigene Immobilie zu besitzen bringt mehrere überzeugende Vorteile mit sich. Du genießt die Sicherheit deines Zuhauses, denn im Gegensatz zu einem Mietvertrag kann dir niemand kündigen. Statt Monat für Monat Miete an Vermieter:innen zu zahlen, tilgst du einen Kredit, der nach einigen Jahren vollständig abbezahlt ist. Die Immobilie stellt eine Sachwertanlage mit dem direkten Nutzfaktor Wohnen dar und kann in Zukunft möglicherweise an Wert gewinnen. Ein weiterer finanzieller Vorteil: Verkaufst du die Immobilie nach Ablauf der zehnjährigen Frist, fällt keine Spekulationssteuer an.
Doch neben diesen Vorteilen solltest du auch die Nachteile realistisch einschätzen. Die Wertsteigerung einer Immobilie lässt sich nicht verlässlich kalkulieren – Immobilienmärkte unterliegen Schwankungen, die von vielen Faktoren abhängen. Der Wert deiner Immobilie steht dir nicht sofort zur Verfügung, sondern erst dann, wenn du sie verkaufst. Die hohen Nebenkosten im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen schmälern die Rendite erheblich.
💡 Tipp
Kalkuliere vor dem Kauf eine Liquiditätsreserve von mindestens 6 Monatsgehältern zusätzlich zum Eigenkapital ein. Unvorhergesehene Reparaturen, Modernisierungen oder temporäre Einkommensausfälle können sonst schnell zur finanziellen Belastung werden. Diese Reserve sollte auf einem Tagesgeldkonto verfügbar bleiben.
Ein oft unterschätzter Aspekt ist die eingeschränkte Flexibilität bei Änderungen der Lebensumstände. Scheidung, Arbeitslosigkeit oder ein beruflich bedingter Umzug können dich vor große Herausforderungen stellen, wenn du an eine Immobilie gebunden bist. Zudem erfordert der Immobilienkauf in der Regel eine hohe Kreditaufnahme, die dich über viele Jahre finanziell bindet und deine Handlungsspielräume einschränkt.
Vermietete Eigentumswohnung
Wer eine Eigentumswohnung kauft, um diese zu vermieten, oder eine bereits vermietete Wohnung erwirbt, verfolgt eine andere Strategie als beim selbstgenutzten Eigenheim. Die Renditerechnung sieht hier grundlegend anders aus, auch wenn viele der bereits genannten Nachteile ebenfalls eine Rolle spielen.
Eigentumswohnungen verfügen in der Regel über weniger Wohnfläche als Eigentumshäuser, was sich positiv auf die Nebenkosten auswirkt. Ein entscheidender Vorteil liegt im steuerlichen Bereich: Die Mieteinnahmen gibst du als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in deiner Steuererklärung an. Gleichzeitig kannst du die Finanzierungskosten – also die Zinsaufwendungen – sowie nicht umlagefähige Nebenkosten steuerlich als Ausgaben geltend machen. Dieser steuerliche Effekt verbessert die Gesamtrendite deiner Investition erheblich.
📌 Gut zu wissen
Das Angebot an Wohnraum in Deutschland ist knapp. Lediglich 3,8 Prozent des gesamten Staatsgebietes stehen als Wohnbaufläche zur Verfügung. Mehr als 80 Prozent entfallen auf Natur und Landwirtschaft. Trotz Knappheit steigt die durchschnittliche Quadratmeterzahl pro Kopf. Waren es durchschnittlich 34,9 Quadratmeter im Jahre 1991, ist die Zahl auf 47,7 Quadratmeter im Jahr 2021 gestiegen.
Vor- und Nachteile der vermieteten Eigentumswohnung
Die Vorteile einer vermieteten Eigentumswohnung liegen klar in den regelmäßigen Mieteinnahmen. Diese schaffen einen kontinuierlichen Cashflow, der zur Tilgung des Kredits beiträgt oder zusätzliches Einkommen generiert. Die vermietete Eigentumswohnung stellt eine Wertanlage mit Nutzwert dar, denn theoretisch kannst du auch selbst einziehen, sollten sich deine Lebensumstände ändern. Die steuerlichen Vorteile durch absetzbare Kosten verbessern die Rendite zusätzlich.
Allerdings bringt die Vermietung auch spezifische Herausforderungen mit sich. Du trägst die Verantwortung für die Verwaltung der Immobilie, musst dich um Reparaturen kümmern und stehst in direktem Kontakt mit den Mieter:innen. Mietausfälle oder Leerstand können deine Kalkulation durcheinanderbringen. Die Suche nach zuverlässigen Mieter:innen erfordert Zeit und Sorgfalt. Zudem bleiben die bereits beim Eigenheim genannten Nachteile bestehen: hohe Nebenkosten, eingeschränkte Liquidität und die Abhängigkeit von der Marktentwicklung.
💡 Tipp
Plane bei vermieteten Immobilien immer eine Mietausfallreserve von 2-3 Monatsmieten ein. Kalkuliere außerdem jährlich 1-2% des Immobilienwerts für Instandhaltung und unvorhergesehene Reparaturen. Eine professionelle Hausverwaltung kostet zwar 20-30 Euro pro Wohnung monatlich, spart dir aber viel Zeit und Stress im Umgang mit Mietern.
❔ Häufig gestellte Fragen
Was ist der Unterschied zwischen direktem und indirektem Immobilieninvestment?
Beim direkten Investment kaufst du eine konkrete Immobilie wie ein Haus oder eine Wohnung und wirst selbst Eigentümer. Indirektes Investieren erfolgt über Finanzprodukte wie Immobilienfonds, Immobilienaktien oder REITs, ohne dass du selbst Eigentümer einer physischen Immobilie wirst. Der direkte Weg erfordert mehr Kapital und Engagement, bietet aber volle Kontrolle.
Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an und wie hoch sind sie?
Die Kaufnebenkosten setzen sich aus Grunderwerbssteuer (3,5-6,5% je nach Bundesland), Maklergebühren (meist 3-7%), Notarkosten und Grundbucheintrag (ca. 1,5-2%) zusammen. Insgesamt solltest du mit 10-15% des Kaufpreises an zusätzlichen Kosten rechnen. Bei einer 400.000 Euro Immobilie sind das 40.000-60.000 Euro extra.
Wie viel Eigenkapital benötige ich für einen Immobilienkauf?
Die meisten Banken erwarten mindestens 20-30% Eigenkapital vom Kaufpreis plus die kompletten Kaufnebenkosten. Bei einer 400.000 Euro Immobilie solltest du also mindestens 120.000-160.000 Euro Eigenkapital mitbringen. Je mehr Eigenkapital, desto bessere Kreditkonditionen erhältst du von der Bank.
Welche steuerlichen Vorteile bietet eine vermietete Eigentumswohnung?
Bei vermieteten Immobilien kannst du Zinsaufwendungen, Abschreibungen, Verwaltungskosten und nicht umlagefähige Nebenkosten steuerlich absetzen. Die Mieteinnahmen werden als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuert. Zusätzlich kannst du jährlich 2% des Gebäudewerts (ohne Grundstück) über 50 Jahre abschreiben.
Lohnt sich ein Eigenheim als Kapitalanlage?
Ein selbstgenutztes Eigenheim ist primär eine Lifestyle-Entscheidung, keine klassische Kapitalanlage. Die Rendite ist oft niedriger als bei anderen Anlageformen, da hohe Nebenkosten anfallen und das Kapital gebunden ist. Der Hauptvorteil liegt in der Mietersparnis und der Sicherheit des eigenen Zuhauses, nicht in der Rendite.
Welche Risiken gibt es beim Vermieten einer Eigentumswohnung?
Hauptrisiken sind Mietausfälle, Leerstand, schwierige Mieter, unerwartete Reparaturkosten und Wertverlust der Immobilie. Auch rechtliche Änderungen wie Mietpreisbremse oder energetische Sanierungspflichten können die Rendite schmälern. Eine sorgfältige Mieterauswahl und finanzielle Rücklagen sind essentiell.
